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预期仍待提振 10月70城房价跌幅扩大

21世纪经济报道记者张敏 北京报道价格是供需关系的晴雨表,也是市场情绪、博弈结果与政策效应的集中体现。

今年年初以来,70个大中城市的房价总体呈涨多跌少的局面,但从年中开始,情况出现反转。5月,二手房价格环比下跌开始成为主流;6月,新房价格开始环比下跌,且房价下跌城市的数量总体呈上升趋势。

根据国家统计局11月16日发布的数据,今年10月,新房和二手房价格均延续了跌多涨少的局面。其中,新房价格环比下跌的城市有56个,二手房价格下跌的城市则达到67个,均为年内新高。

分析人士认为,这种情况不仅反映出10月的楼市景气程度不佳,也意味着房地产市场仍未从深度调整的状态中走出。结合此前发布的房地产交易数据来看,在缺乏交易量支撑的情况下,房价似乎很难快速由跌转涨。

仅两城二手房价格上涨

在房地产市场,成交量往往是价格的主要决定因素。今年年初,房地产市场经历了一波“小阳春”行情。其中,3月的商品房销售面积为1.48亿平方米,销售金额为1.51万亿元,为今年迄今为止的单月最高。

当月,70城中新房价格环比上涨的城市达到64个,二手房价格上涨的城市为57个。

但由于市场升温的态势未能延续,仅仅两个月后,房价表现便大相径庭。5月,二手房价格环比下跌开始成为主流;6月,新房价格开始环比下跌,且房价下跌城市的数量总体呈上升趋势。

到今年10月,新房价格环比下跌的城市已达到56个,3城持平,11城房价上涨。二手房下跌的城市数量则达到67个,1城持平,仅杭州、三亚两地上涨。

其中,一二三线城市的新房和二手房价格环比均呈下降态势。

值得注意的是,与9月相比,10月的房价跌幅有所扩大。平均来看,10月份70城市新房价格指数环比下跌0.4%,连续5个月下跌,跌幅比9月扩大了0.1个百分点;二手住宅价格指数环比下跌0.6%,连续5个月下跌,跌幅连续三个月持平后再次扩大。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,造成这种房价表现的原因有四:

一是国庆长假期间外出人数创新高,买房情绪下降。10月单月,全国商品房销售面积比9月环比下跌28.4%,同比也有约两成的降幅。

二是开发商国庆期间加大折扣卖房力度,大多数开发商推出一口价、特价等房源,一方面是为了去尾货,另一方面也是为了冲刺年度业绩。

三是供给端风险继续蔓延,国企、稳健型民企也在列,导致买房情绪进一步下滑。

四是限购政策退出以后,二手房挂牌量明显增加,而新房折扣力度大,分流需求导致二手房不得不降价促销。

需求方信心待提振

来自市场一线的反馈显示,供大于求成为很多市场的常态,买方市场的特征决定了,一旦价格上涨,就容易对成交产生挤出效应。

北京某央企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,公司旗下的项目在定价时,除需遵守政府部门的指导价格外,还需参照同区域竞品项目,甚至包括二手房的价格。在同等条件下,只有具备足够的价格优势,才能真正有效地促进销售。

他表示,当前市场的有效客源规模比往年偏少,入市项目则相对偏多,因此多数开发商会选择“低价开盘、快速抢收”的策略。

在二手房市场,根据多家购房服务平台的信息,10月,北京很多小区的二手房报价比9月有所下调。有房产经纪人向21世纪经济报道记者表示,北京二手房的挂牌周期普遍有所延长,不少业主在长期挂牌但未能出手后选择降价,也有业主采取了多次降价。

易居研究院研究总监严跃进认为,现阶段,供需双方的预期都不甚明朗。从促进市场回温的角度来看,需求方的信心尤其需要提振。

今年以来,稳楼市政策继续保持着较高的出台频次。其中,限制性政策解除、信贷门槛降低、利率下调等措施都有利于需求的释放。从市场表现看,这些政策能够在一定程度上刺激需求,但其效果仍然缺乏连续性。

分析人士普遍认为,根本原因在于市场预期的低迷。一方面,购房者对自身的收入增长预期不明朗,另一方面,对房价走势似乎也缺乏信心。因此,政策层面的提振仍有必要。

11月15日,厦门放开岛内限购,成为二线城市进一步松绑限购政策的缩影。机构认为,未来将有更多城市进一步放松限制性措施,甚至不排除一线城市采取一区一策的方式进行调整。

前述房企人士表示,另一个潜在的利好在于,临近年末,开发商出于冲击年度业绩的考量,推盘和营销力度有望进一步加大。若能出现年末“翘尾”行情,则有助于预期的改善。

但短期来看,期待房价快速回升仍然不现实。李宇嘉表示,目前看,除了低价策略外,无更好的营销手段。因此,预计年底价格指数继续表现低迷。

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