本报（chinatimes.net.cn）记者董红艳 李贝贝 北京报道
“千呼万唤”的存量房贷利率下调政策终于落实到了操作层面。8月31日，央行官网发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称“通知”）称，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。
通知非常清晰地明确了下调房贷利率的时间和操作模式，即对于2023年8月31日之前的存量首套房贷，购房者可以在9月25日开始申请“重新发放贷款”或者“变更合同约定利率”。业内专家向记者分析指出，此次存量房贷利率下调政策意义十分重大，是史上罕见的极具创新意义的政策工具。此举不仅能为借款人节约利息支出，也将减少提前还贷现象，缓解银行压力。
不过，值得注意的是，本次通知仅针对首套房住房存量贷款，存量房贷利率调整幅度由借贷双方协商确定，调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。据此，业内专家向记者分析指出，借款人理论上最多“可拿到当年银行给出的最大房贷优惠”。
明确下调时间和方式
通知对存量房贷的期限进行了明确界定，指出相关贷款为2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
对于下调的具体操作时间和方式，通知明确指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
除了“重新发放贷款”的方式，通知还提出了另外一条调整路径供购房者选择。通知指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
同时，值得留意的是，通知也对存量房贷利率下调提出了限制性要求。通知指出，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
通知还督促金融机构严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行实质性审核，并明确提示风险。同时，要求金融机构制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。
“中国房贷制度在1994年建立。之后，房贷制度随着商品房市场和预售制度的发展而不断创新，但对存量房贷利率进行调整的情况十分少见。”易居研究院研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，此次降存量房贷利率的政策意义十分重大，是历史上罕见的极具创新的政策工具。本次政策通知是针对所有银行金融机构发布的，全国各地购房者的存量房贷都将有下调的空间，预计9月上旬银行会陆续推出新的房贷合同。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向《华夏时报》记者指出，降低存量房贷利率不仅为借款人节约利息支出，也可减少提前还贷现象，缓解银行相关压力。
市场反响如何？
近年来，房贷利率的不断下探，达到历史低位。存量房贷利率因为固定加点的存在，和新增房贷利率差距逐步拉大。据中指研究院监测，今年8月份重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点。而2022年以来存量房贷利率随5年期以上LPR仅下调了45个基点。
在此背景下，“排队”提前还贷现象不断涌现，民众对存量房贷利率下调的呼声也越来越高。一直到今年7月中旬，央行货币政策司司长邹澜表态称，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
很快，“支持和鼓励”演变为“指导”。8月初，央行在下半年工作会议中强调，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。存量房贷利率被“按着脑袋”往下调。
之后，农业银行、招商银行、中信银行等多家银行纷纷表态，或称已经制定相关预案，或表示正在研究制定相关细则。终于，赶在8月的最后一天，存量房贷利率下调政策不再“犹抱琵琶半遮面”，被落实到了执行层面。
不过，值得注意的是，存量房贷利率的下调有诸多条件限制。通知仅提及首套房的存量房贷利率下调，并未对二套房的存量房贷利率调整进行说明。对此，有业内人士表示，该政策并未惠及二套房存量房贷，可能会激发部分二套购房者提前还贷。
对于政策细则，也有购房者向记者表示，降低利率还需要向银行做申请，感觉操作上并不是十分便利，比较耗费时间。同时，对于存量房贷利率能够下调多少心里也没底。
有业内人士分析认为，“在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”的要求，意味着存量房贷利率调整最多可以“抹平”银行实际发放贷款利率与政策下限的“溢价”。
对此，严跃进也分析指出，根据相关要求，购房者理论上可以拿到当年银行系统给出的最大房贷优惠和折扣，将当年办理房贷时没有给足的优惠尽量补足。
这种调整方式，与部分人设想的将存量房贷利率直接调至现有最低房贷利率的方式存在差异。有网友查询数据发现，自己购房那一年的最低房贷利率为4.9%，仅比自己实际签约的5.2%，低出0.3个百分点。也有网友直言，加点如果不降等于“降了个寂寞”。
据接近监管人士公开透露，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，将房贷利率降至4.3%，每年可节约利息支出超过5000元。
“具体能够降低多少利率，还要看原贷款发放时城市的贷款利率政策下限以及与商业银行的协商情况。” 曹晶晶向记者表示。南京民生银行的一名客户经理告诉《华夏时报》记者，我们银行内部目前还没有落实相关细则，但是应该很快就要确定了，之后会统一告知个人住房贷款客户。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
